Lorsqu’un propriétaire loue son logement à un locataire, ils doivent signer un bail d’habitation. Ce bail matérialise les droits et obligations des deux parties.
En matière de baux d’habitation, la pratique de la sous-location est interdite sauf en cas d’accord expresse en ce sens de la part du bailleur. Ainsi, sans accord écrit préalable du bailleur, la sous-location ne peut pas exister.
Seulement avec le développement des sites de locations tel que AirBnB, de nombreux locataires sont tentés de sous-louer leur habitation afin de diminuer leur loyer ou encore afin de réaliser un profit.
Cependant, le bail d’habitation qui ne prévoit pas la sous-location, ne donne au locataire que le pouvoir d’user du bien c’est-à-dire de l’occuper ou non. En aucun cas, il a le pouvoir de tirer des revenus de son habitation en le sous-louant. Cela est contraire au respect du droit de propriété du bailleur.
C’est en ce sens que la Cour de Cassation, dans un arrêt du 12 Septembre 2019 a jugé que « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées. »
La position de la Cour de Cassation est claire : les sous-loyers perçus par les locataires, en violation de leur contrat bail, reviennent au propriétaire en vertu du droit d’accession. En effet, selon l’article 546 du Code civil « La propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. »
Pourquoi faire appel à un Huissier de Justice dans ce cas ?
L’Huissier de Justice va pouvoir :
- Effectuer un constat internet qui montre que votre bien est en location sur un site sans votre consentement.
- Effectuer un constat d’occupation qui montre la présence d’une personne autre que le locataire.
- Envoyer une sommation au locataire en lui indiquant d’arrêter la sous-location.
- Procéder à la résiliation du bail pour motif légitime et sérieux et demander des dommages et intérêts pour non-respect des termes du contrat.
- Recouvrement du paiement des sous loyers.