Tout savoir sur le congé du bail commercial

Vous êtes propriétaire d’un local commercial ou locataire et vous souhaitez mettre fin au bail qui vous lie à votre cocontractant ? La durée minimale du bail commercial est de neuf ans. Le locataire a le droit de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance ou en fin de […]

Vous êtes propriétaire d’un local commercial ou locataire et vous souhaitez mettre fin au bail qui vous lie à votre cocontractant ?

La durée minimale du bail commercial est de neuf ans. Le locataire a le droit de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance ou en fin de bail en respectant un préavis de six mois. Concernant le congé émanant du bailleur, il doit toujours être motivé.

Cependant, au gré des évolutions législatives, la délivrance du congé du bail commercial a connu des changements successifs. En effet, avant la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, le congé d’un bail commercial devait être donné exclusivement par acte extrajudiciaire, y compris le congé pour une échéance triennale. Avec cette loi, le législateur modifie l’article L.145-9 du Code de commerce et ajoute la possibilité, au libre choix de chacune des parties, de donner congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. L’article L.145-4 du Code de commerce est également modifié en permettant au preneur de donner congé dans les formes et délai de l’article L.145-9.

La loi avait pour but de faciliter la délivrance des congés et d’éviter le recours à l’Huissier de Justice. Toutefois, la lettre recommandée avec avis de réception laisse planer une incertitude juridique quant à l’effectivité de sa remise et in fine sur son opposabilité. En effet, quid du destinataire qui refuse de récupérer la lettre recommandée ? Une telle difficulté ne se rencontre pas en présence d’un acte d’Huissier de Justice, avec les différents modes de signification qui permettent de signifier valablement un acte à une personne absente ou qui refuse de recevoir l’acte.

La loi du 6 août 2015, dite loi Macron, revient sur ses modifications et restreint à nouveau la possibilité de donner congé du bail commercial par lettre recommandé avec avis de réception. L’article L.145-9 et L.145-4 du Code de commerce sont modifiés. En effet, l’article L.145-9 impose l’acte extrajudiciaire pour donner congé. Par dérogation à cet article, l’article L.145-4 prévoit désormais que le preneur peut donner congé « à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. », le renvoi à l’article L.145-9 est donc supprimé.

La loi réserve la possibilité de délivrer le congé du bail commercial par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux seuls preneurs. Elle impose donc aux bailleurs l’obligation de donner congé au preneur par acte d’Huissier de Justice. Les articles L.145-9 et L.145-4 du Code de commerce sont désormais en contradiction.

Dans un arrêt du 24 octobre 2019, La Cour de cassation vient préciser la forme que doit prendre un congé donné par le preneur de locaux commerciaux à l’expiration d’une période triennale. Elle rappelle que l’article L.145-4 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 6 août 2015 confère au preneur la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Dès lors, elle casse l’arrêt de la Cour d’appel pour refus d’application de l’article L.145-4 du Code de commerce et fausse l’application de l’article L.145-9.

La faculté pour le preneur de donner congé par lettre recommandée ne doit donc pas être mis à mal par l’application de la règle de l’article L.145-9 du Code de commerce. Cependant, pour éviter les conflits, la signification par un Huissier de Justice est gage de sécurité juridique. En effet, en tant que tiers de confiance, l’Huissier garantie le respect des conditions de fond et de forme dont l’inobservation peut entrainer des recours juridiques de longue haleine avec des indemnités financières importantes. Dès lors, l’acte extrajudiciaire garantie date certaine à la demande de congé et permet d’éviter ces écueils.

Publié le : 05/11/2020